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16Jan

Soziale Erhaltungsverordnung ist mehr als ein Papiertiger!

Sibyll Klotz - Stadträtin für Gesundheit, Soziales und StadtentwicklungSind Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz) nur Papiertiger? Diese Frage wird derzeit im Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben in der Schöneberger Gleditschstraße diskutiert. Der Gebäudekomplex der ehemaligen GAGFAH-Wohnungen in der Gleditschstraße (49-53,57-63 u. 67-69) befindet sich heute im Eigentum einer privaten Gesellschaft und wird durch die Industria Bau- und Vermietungsgesellschaft mbH verwaltet. Er umfasst 9 Häuser und 117 Wohnungen mit 1, 2 und 3-Raum-Wohnungen. Die durchschnittlichen Mietkosten (Nettokaltmieten) belaufen sich je Wohnungstyp auf 5,64 bis 6,16 €/m².

Die Stadträtin für Stadtentwicklung Sibyll Klotz erläutert: „Seit September letzten Jahres gelten für die Wohngebäude in der Gleditschstraße die vom Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg erlassene soziale Erhaltungsverordnung „Barbarossaplatz/Bayerischer Platz“ sowie die bezirklichen Prüfkriterien, die dabei im Genehmigungsverfahren von Bauvorhaben zu beachten sind. In der Gleditschstraße soll die Gebäudesubstanz der Nachkriegsbauten im Zuge einer Dachaufstockung u.a. durch energetische Sanierungsmaßnahmen der Fassade und Fenster modernisiert werden. Zudem sind neue Balkonanlagen und Aufzüge geplant. Ziel des Verwalters ist der Erhalt und die Modernisierung der Wohngebäude.“

Durch eine soziale Erhaltungsverordnung kann das Bezirksamt Modernisierungsmaßnahmen erhaltungsrechtlich prüfen, die sonst genehmigungsfrei wären. Modernisierungen dürfen nicht zur Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung führen und damit dem Ziel der Erhaltungsverordnung widersprechen. Auf der anderen Seite fordert der Gesetzgeber bei Bauvorhaben die Einhaltung der Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). „Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg muss diese Interessenkonflikte abwägen“ so Frau Dr. Klotz. Streitpunkt zwischen dem Bauherrn und den Mietern ist die Höhe der Umlage der Modernisierungskosten. Ein Großteil der Kosten von Energieeinsparmaßnahmen müssen nach geltendem Recht vom Mieter getragen werden.

Nach intensiven Gesprächen zwischen dem Bauherrn und dem Bezirksamt wurden die Modernisierungskosten für die Mieter in der Gleditschstraße reduziert. So lag die ursprüngliche Umlage bei 2,40 €/qm. Durch die Zusage des Bauherrn, die Kosten für die Aufzugsanlage nur zur Hälfte auf die Mieterinnen und Mieter umzulegen, konnte dieser Betrag auf 1,95 €/qm reduziert werden. Außerdem werden die Erdgeschosswohnungen von der Aufzugsumlage und den Betriebskosten befreit, ohne, dass dadurch die übrigen Wohnungen stärker belastet werden. Auch die Erneuerung und damit einhergehende Vergrößerung der vorhandenen Balkone bleibt umlagefrei. Bei Wohnungen, die bisher keinen Balkon hatten, dürfen die Mieter/innen entscheiden, ob sie einen Balkon angebaut haben möchten oder nicht. Bei Anbau eines Balkons würden die Kosten dafür dann auf den Mieter umgelegt werden.

Zusätzlich fand auf Initiative der Stadträtin ein Gespräch in Form eines Runden Tisches unter Einbeziehung der Mietervertreter statt. Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg schließt derzeit das Genehmigungsverfahren ab und wird dem Bauvorhaben zustimmen.

Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz) können nicht den einzelnen Mieter schützen. Ziel ist der Schutz der Zusammensetzung der Bevölkerung in den Erhaltungsgebieten aus städtebaulichen Gründen. Dabei sollen vor allem die negativen städtebaulichen Folgen von Wohnungsaufwertungen (Verdrängungen, Veränderung der Sozialstrukturen etc.) vermieden werden. Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung müssen in diesem Rahmen jedoch toleriert werden.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind daher kein Papiertiger, sie sind aber auch keine individuelle Mietpreisbremse. Denn sie können und sollen den zeitgemäßen Ausstattungszustand des Wohnungsbestandes nicht verhindern. Dazu gehört auch, dass Modernisierungsmaßnahmen nach der EnEV erfolgen. Denn das reduziert den Energieverbrauch und trägt zum Klimaschutz bei. Dies wird vom Bezirksamt befürwortet und unterstützt. Weiterreichende Aufwertungen (Luxussanierungen und –modernisierungen) können jedoch vermieden werden. Ohne die soziale Erhaltungsverordnung könnte ein hoffentlich bald in Kraft tretendes Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen nicht sichergestellt werden. Aber auch die Prüfung der Modernisierungsmaßnahmen, die im Fall der Gleditschstraße eine Reduzierung der ursprünglichen Umlagekosten zum Ergebnis hatte, wäre sonst nicht möglich.

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